超80城楼市松绑,降首付利率能 *** 买房欲望吗?购房者最需要啥?

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  现在楼市有点僵持,原因很简单,双方还没有找到平衡点。尽管全国从上到下,政策利好不断,但是似乎还未达到预期。是政策没用吗?当然不是。是力度还不够吗?也不全是。

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  并不是说真的没有购房需求了,需求仍然大量存在,而且说实话,只是过去的市场太泛滥,没有今天这么纯粹。所以,当房子是用来住的不是用来炒的这个定位深入人心后,房地产回归居住属性的趋势也形成共识。其实,可炒作的环境大势已去。

  那么就靠剩下的刚需和改善购房者能撑起来楼市吗?毕竟,当前房地产的地位再次被重新提起,因为房地产关联多、涉及广、影响大,对宏观经济大盘稳定有重要作用。可见,房地产稳定的重要性不言而喻。

  此前,有北师大教授说过,刚需撑不起楼市恢复的责任,因为刚需永远不会带头冲进市场,只能跟在别人后面。当时我也评价这句话不能说没有道理,因为刚需确实是这样的,毕竟手里的钱可能是一辈子的积蓄,当然要谨慎,他们从来不充当楼市大涨的带头人。

  带头的大多数是炒房的,即使他们不出手,他们也要虚张声势。

  其实如今的楼市环境发生变化了,带头不带头剩下的基本上就是刚需和改善购房者了,确实对市场的拉动作用不会像以前那样猛,但我认为这是确保房地产市场最健康最平稳的基础。哪怕没有以前带动作用强,其实也无可厚非,因为当前追求的不再只是高速,而是更加注重高质量发展。

  可是如何保证高质量的发展呢?稳定是第一要义。但由于多种因素影响,现在全国市场分化状态下,稳定也成为一大重要目标。房价上涨过快要稳,房价有快速下跌迹象也要稳。

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  从近期各地政策松绑来看,还主要集中在二三线城市,据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至目前,今年已经有超过80个城市对楼市进行政策松绑,其中不乏对限购限贷限售取消或放松,降首付比例,降房贷利率,上调公积金额度,甚至更直接的还有买房补贴等。

  利好是一波接一波,相比往常,此次政策调整是与国家政策保持一致性的,几乎没有看到被叫停的。

  去年四季度就不说了,那是国家从宏观调控上给定新方向的一段时间,过了年,尤其是4月份,对于政策松绑可谓紧锣密鼓,国家各部门也都相继发声表态。至于原因不多说,有很多个想不到,比如最明显的,谁能想到都快到5月了,各城市防控工作还在继续。房地产大受影响,经济自然也会受影响。

  虽然总体保持稳定态势,但是与预期还有距离。官方连续密集表态,重申房地产的重要地位。

  4月18日,央行、外汇局出台23条举措促进房地产市场平稳,其中提到,完善住房领域金融服务。因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展。

  4月19日,央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,会议强调,金融机构要坚持房住不炒定位,因城施策落实好差别化住房信贷政策,更好满足购房者合理住房需求。保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房企问题处置项目并购的金融服务。

  4月19日,新华社发表文章《当前中国经济十问》提到,“房地产业规模大、链条长、涉及面广,对国民经济发挥着举足轻重的作用。应对新情况新挑战,各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策。”

  4月20日,经济日报发表文章《发挥稳楼市在稳大盘中作用》提到,“应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。满足刚需和合理的改善性需求,促进房地产业良性循环和健康发展。”

  形势的急迫性可见一斑。目前政策从国家到地方应该说保持了高度一致性,都把稳楼市放在第一位置,同时把对刚需和改善等合理住房需求也都放到了重要位置,也就是说需要刚需和改善购房者的时候到了,当然反过来,或许也是他们最能获得帮助的时候到了。

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  但事实证明,效果并没有想象中那么明显。从去年就开始了松绑,但一季度数据没有体现出来,或者说有效果但不明显,4月份政策更密集,那么未来会有效果吗?肯定有,但尚需时日,不会那么快。

  3月30日,央行调查报告显示,未来三个月,17.9%的居民打算购房,这一比例与去年四季度的调查一致,仍是2016年三季度以来的新低(该季比例为16.3%)。也就是说,利好政策并没有换来购房者的信心。

  现在问题主要卡在哪里呢?

  过去对未来的透支肯定是一方面,但这个问题太大,今天不讨论。另外一个就是当前购房者最需要什么。降低首付比例,降低房贷利率,甚至直接购房补贴,都有用。但有的购房者说了,我买房是差那一两万补贴吗?

  降首付可以说是给购房者降低了门槛,让很多刚需可以及早买上房,降低房贷利率可以让购房者降低购房成本,未来还贷时可以更轻松一点点。这些都有用,都对购房者有诱惑力。但现实是还不足以勾起他们买房的欲望。

  很多购房者喊降价,不降价说什么都没用。可是真的降价一点点能让购房者处在什么心理?购房者可能会想,肯定还会降。还不说老业主是否同意。

  其实我也支持降价,国家也从来没有说过不让降价,只是在稳定的背景下,不大起大落就可以。但话说回来,真降价购房者敢买吗?

  我不知道,或许大家的信心更不足了。在降价范围允许的情况下,不妨试试,看看效果如何。

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  有人说那要不就让房价上涨,反其道而行之,这样购房者就知道着急了。或许这招过去好使,但现在剔除炒房投机者后,净剩下干净的刚需和改善客群了,他们必须以实力说话,而不是只靠冲动。

  降价也不是,涨价也不是,这就是矛盾。购房者买房时盼降价,买完后又怕降价,这就是普遍存在的心理状态。我们不去评判对不对,但这是活生生的存在。

  既然房价不可能大降,那么注定有一些人是无论如何都买不起房的,他们只能通过其他渠道解决住房问题,暂且不谈,对于刚需和改善购房者来说,他们是一定要买的,只是早一点或晚一点。

  之所以他们还没有动起来,总结一下其实无外乎两点。一点是收入受影响,二是信心受影响。归根到底还是信心受挫,不仅仅是收入信心,也包括开发商交付信心。

  目前,国家已经多次强调,维护房地产市场平稳健康发展,维护购房者合法权益,而且实实在在有政策落地。除了需求端利好外,还要在供给端做好布局,只有供给端稳了,购房者的心才能稳。

  所以,央行和银保监会表示,要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目问题与企业集团问题,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业问题处置项目并购的金融服务。

  这就是为什么不会轻易让房企轻易平着躺下去的原因,不只是房企自身问题,还影响到方方面面。

  收入这个问题就不好说了,我们大多数受影响的同时,总会有人是收入增长很多的,那怎么办?节衣缩食、开源节流。

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  当前最需要做的就是紧紧控制住房地产市场平稳健康发展,只要不大涨,大家也就放心了,只要不大跌,大家也就习惯了。房价稳定成为常态后,大家的心态也就逐步平静,也不用再纠结,就可以按部就班根据自己的实力和需要选择买与不买了。

  各地在利好政策出台上也是卷得不行,一个赛一个,可以说各出奇招,希望对购房者抛出的橄榄枝能得到回应。我想说,只要市场稳住,不会走回原来的老路上,购房者一定会出手的。其实现在大家就是较量和观望,看透了该买的就会买了。不能买的也买不起。

  所以,各地也要借此机会好好反思,再也不能只看眼前,应该着眼未来,要有大局意识。无论是地方,还是开发商,或者是购房者,都应该明白,过去的老路走不通了,也回不去了,放弃幻想,也要为房地产寻求新的发展模式。

  比如,东莞近日推出的“三限房”即限面积、限使用范围、限处分权利,属于共有产权住房的一个新品种。购房者只需要支付市价的50%就能买一套属于自己的房子。

  虽然实际上单价可能没降,但却让购房者买得起房了。这或许是一个打破楼市僵局的突破口。可以多听听购房者的声音,或许他们也有更好地解决合理住房需求的更好的思路。

  有机构调查数据显示,购房者对于开发商的稳健、安全、品质则更关注,其中,稳健成为购房者是否考虑买这家房企楼盘的第一要素。这一点是过去不曾有过的,这也体现了一个时代的特点。所以,也要从这个角度去考量,购房者的心结在哪里。打开心结,还要从对开发商的监管入手,让购房者有一个踏实的心,他们才有信心。

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